一、书证

书证是指以其内容来证明待证事实的有关情况的文字材料.因此,在一方违约时,作为守约方应尽力要求违约方提供书面解除合同的告知函,若能取得书面证据,则无需进一步取证.

针对房屋买卖合同纠纷中,尤其是定金合同签署后,卖方单方面违约拒售,作为买方应尽力要求卖方提供书面通知.

二、视听资料

视听资料可以是录音、录像,在民事诉讼中视听资料往往能够反映事实经过,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》规定,存在有疑点的视听资料,不能单独作为认定案件事实的依据.对于未经对方当事人同意私自录制其谈话取得的资料,只要不是以侵害他人合法权益(如侵害隐私)或者违反法律禁止性规定的方法(如窃听)取得的,仍可以作为认定案件事实的依据.

因此,对于在协商、交涉过程中的谈话内容,完全可以在对方不知情的情况下进行录音.

由于视频证据在采集时一般相对较难,而且会引起违约方的注意,因此本文主要还是将该如何录音.

1.录音时间和地点的选择

从有利诉讼的角度来说,录音应尽早进行.越早进行,取证对象越无防备,特别是在一方违约后初次交涉时,一般不会歪曲事实,这个时候的谈话录音价值最大.而在几经交涉后,对方往往会从有利自身的角度进行叙述,或者持防备态度.

地点的选择,也非常重要,应该尽量寻找比较安静和不受干扰的地方,能够获得较好的录音效果.

对于房屋买卖来说,当卖方或买方违约时,应找中介人员在中介的会议室进行沟通,因为有第三方在场的情况下,违约方首次交涉时难以歪曲事实.

当然,在双方无法当面交谈的情况下,应采取电话录音等方式.

2.取证前的准备工作

在录音取证前,对谈话内容作好精心准备,包括事先考虑好所提示的问题和对方可能的答案,应该如何诱导对方对违约的事实进行表态等,不要漫无目的的交谈.如果自己没有能力做到这些,建议聘请专业的律师进行指导,和问题的设计.

3.录音器材的选择

目前智能手机均有录音录像功能,但是在面谈时还是建议选择选择体积小、易隐藏、录音时间长、音质高录音笔,因为手机录音时,可能会被来电所打断.否则也有可能引起对方的注意.

4.注意录音器材的隐蔽及谈话方式

录音取证时,当然最重要的就是不能让取证对象察觉你是在录音,因此必须做到器材隐蔽.谈话过程中语气、神态等要自然,避免一时激动而发生争吵,那样可能会不欢而散,也会导致取证失败.

(1)谈话过程中尽量交代一下时间、地点,明确各方谈话者的身份和与谈论事实的关系,在交谈时尽量用全名称呼,以增强录音的关联性和可信度.

(2)谈话目的主要着眼于事实的叙述、承认或否认,不要纠缠于法律责任的争论.

(3)录音目的达成后,可以就赔偿问题,或违约责任问题展开协商.

三、证人证言的取证

在房地产买卖合同纠纷中,作为最熟悉交易情况的中介工作人员,因此,没有比中介工作人员再为合适的证人.在一方违约后,作为守约方尽量要求中介工作人员出庭作证,或者申请法院依法向该中介工作人员进行调查.

四、电子证据

针对房屋买卖中,电子证据,一般是买卖双方在买卖过程中通过短信、微信、邮件等方式进行沟通,在沟通过程中所产生的证据.